O que é um ativo imobiliário?
Um ativo é um bem ou direito que se espera que venha a gerar rendimentos futuros e, como tal, fluxos de caixa positivos. Simplificando, e trocando por miúdos, um ativo é algo ou alguma coisa que gera dinheiro. Por inerência, um ativo imobiliário é um imóvel que gera esses rendimentos ou, pelo menos, espera-se que venha a gerar esses rendimentos.
Existem duas formas através das quais os imóveis podem gerar rendimento e que formam as bases das estratégias de investimento direto no mercado imobiliário: a venda ou o arrendamento. Quando se trata de uma venda, o rendimento é obtido num único momento e quando se trata de arrendamento, o rendimento é obtido de forma diluída ao longo do tempo.
No entanto, nem sempre um ativo que gera rendimento é rentável, ou seja, uma estratégia de investimento não pode ter apenas em conta o rendimento gerado pelo imóvel, mas também deverá ter em conta o lucro gerado pelo ativo. Isto significa que os custos incorridos na obtenção ou manutenção do ativo têm de ser inferiores ao rendimento recebido.
Obtenção de rendimento através da venda
É possível obter rendimento através da venda de imóveis de duas maneiras: construção ou aquisição.
A estratégia de construção para venda (build and flip) implica adquirir um terreno para edificar um imóvel a construir e, como tal, a soma do custo do terreno e da construção devem ser inferiores ao valor de venda final. Este tipo de estratégia requer bastante know-how e experiência, assim como elevados níveis de investimento e financiamento e, como tal, os principais players neste mercado são promotores imobiliários de grande dimensão.
A estratégia de aquisição para venda (fix and flip) significa que um imóvel é adquirido tendo em conta o seu potencial para gerar rendimento mediante a realização de obras de reabilitação que valorizam o imóvel. Um imóvel pode ser valorizado através de intervenções ao nível da sua estrutura externa, da sua estrutura interna ou dos acabamentos. Por exemplo, ao nível da estrutura externa, podem ser realizadas obras de intervenção ao nível da própria reformulação da planta do imóvel, alteração de paredes ou melhoria do telhado; ao nível da estrutura interna, é possível renovar a canalização, o sistema elétrico e introduzir tetos falsos; ao nível dos acabamentos, pode-se pensar em renovar a cozinha e as casas-de-banho.
Obtenção de rendimento através do arrendamento
Esta estratégia baseia-se na compra de um imóvel com destino ao mercado de arrendamento (buy and hold). Deste modo, deve ser tido em conta o estado do imóvel na aquisição de forma a avaliar da necessidade de realização de obras de melhoria prévias à admissão de novos inquilinos, bem como custos de manutenção do imóvel que possam ser necessários, ao longo do tempo. A renda obtida deve compensar estes custos esperados de modo a que o ativo seja rentável.
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