Como calcular o valor do seu imóvel

Não são precisas fórmulas complicadas ou cálculos complexos para avaliar um imóvel. É bem mais simples do que imagina. Descubra como se faz!

31.12.2021

    Não são precisas fórmulas complicadas ou cálculos complexos para avaliar um imóvel. É bem mais simples do que imagina. Descubra como se faz!

    Calcular o valor de um imóvel não é uma ciência exata mas há formas e métodos para chegar a valores que façam sentido, para vendedor e comprador, e que permitem fechar o negócio.

    Uma das características do mercado imobiliário é não ter um mecanismo de formação de preços em tempo real como acontece, por exemplo, com o mercado de ações. Isto significa que o preço no mercado imobiliário incorpora uma grande dose de subjectividade e falta de informação. No entanto, isto não é impedimento para as transações de imóveis que ocorrem todos os dias. O segredo está em usar uma fórmula que permita descobrir qual é esse preço que permite o encontro entre a oferta e a procura.

    O contributo dos mediadores e agentes imobiliários 

    Embora a informação não seja perfeita, existem agentes que atuam no mercado e que têm acesso a informação privilegiada, como por exemplo, os mediadores e agentes imobiliários. Estar no mercado é a melhor forma de descobrir o preço de um imóvel. E os mediadores e agentes estão no mercado todos os dias e têm acesso a históricos de transações, seja em relação aos negócios que eles próprios fecham, seja em relação a informação disponibilizada em bases de dados que apoiam os operadores no sector. Para além disso, os mediadores e agentes contactam diariamente com compradores e vendedores e sentem o mercado todos os dias, pelo que têm experiência e know-how relevante quando se trata de realizar a avaliação de um imóvel.

    Avaliador imobiliário 

    Para além de mediadores e agentes imobiliários pode contratar um avaliador imobiliário. O avaliador imobiliário é um profissional certificado, competente na avaliação de propriedades tendo em conta o tipo de propriedade e as suas características. 

    A contratação de um avaliador imobiliário não deverá ser ponderada apenas para a verificação do valor da propridade/imóvel. Poderá ter de recorrer a este profissional por diversas finalziades, por exemplo: processo de partilhas e heranças, crédito, garantia hipotecária, expropriações, seguros, entre outros.

    O método comparativo na avaliação de imóveis

    Um histórico de transações é o ponto de partida para estabelecer um preço médio por m2, numa determinada área geográfica, e obter assim um primeiro valor de referência para um imóvel, através da multiplicação pelo número de m2 da habitação. No entanto, esta medida poderá não ser suficiente para chegar ao valor atribuído pelo mercado, pois não tem em conta as especificidades do imóvel.

    Como não há 2 imóveis iguais, o passo seguinte, é ajustar o valor obtido através do preço médio, em alta ou em baixa, consoante as características do imóvel, como sejam, o ano de construção, o estado de conservação, os materiais e acabamentos, equipamentos e eletrodomésticos, a existência de lugares de garagem, parqueamento, arrecadação, serviços de apoio e até espaços de lazer. Estes fatores distintivos podem influenciar significativamente o preço de um imóvel, assim como a localização da propriedade. 

    A localização do seu imóvel é a um dos factores mais importante na avaliação. Ao preço de uma propriedade é atribuido o valor por metro quadrado. Para que seja atribuido o valor por metro quadrado o avaliador terá em conta as coordenadas geográficas, vizinhança, acessos , equipamentos, serviços e infraestruturas. 

    Deste modo, a avaliação é obtida através de um método comparativo que proporciona uma boa estimativa do real valor de um imóvel, em cada momento.

    A tendência de mercado na avaliação de imóveis

    A última etapa é avaliar o tempo médio que os imóveis ficam em mercado, ou seja, quanto tempo demoram a ser vendidos. Isto ajuda a compreender se o preço deve ser ajustado em função da dinâmica e tendência de mercado, ou seja, imóveis com preços médios mais elevados que demoram mais tempo a ser vendidos, podem indicar que o mercado não está a absorver de forma célere todo o produto disponibilizado.

    No entanto, o verdadeiro teste ocorre quando se disponibiliza o imóvel no mercado efectivamente e apenas nessa altura é possível saber se a avaliação estava ou não ajustada. 

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